Odstąpienie od umowy przedwstępnej nie następuje automatycznie tylko dlatego, że jedna ze stron zmieniła zdanie albo minął termin podpisania umowy przyrzeczonej. Decydują zapisy konkretnej umowy, przyczyna niewykonania zobowiązania oraz forma złożonego oświadczenia. Błędne odstąpienie może oznaczać utratę zadatku, obowiązek jego zwrotu w podwójnej wysokości albo spór o zawarcie umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna wiąże obie strony
Umowa przedwstępna zobowiązuje jedną albo obie strony do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy, na przykład sprzedaży nieruchomości. Powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w tym przede wszystkim przedmiot sprzedaży i cenę.
Samo upływanie czasu, brak decyzji kredytowej czy rezygnacja z transakcji nie powodują jeszcze rozwiązania umowy. Odstąpienie od umowy przedwstępnej jest możliwe tylko wtedy, gdy podstawę daje ustawa albo sama umowa. Przed wysłaniem oświadczenia trzeba więc sprawdzić, czy dokument przewiduje takie uprawnienie, jaki termin na jego wykonanie obowiązuje i jakie warunki należy spełnić.
Skąd wynika prawo do odstąpienia?
Najczęściej podstawą jest art. 394 Kodeksu cywilnego, dotyczący zadatku. Jeżeli jedna ze stron nie wykonuje umowy, druga może co do zasady odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zatrzymać zadatek albo żądać jego dwukrotności. Nie oznacza to jednak, że każdy zapis o wpłacie pieniędzy automatycznie daje takie uprawnienie.
Strony mogą w umowie zmienić ustawowe zasady. Mogą ograniczyć prawo odstąpienia, wyłączyć je albo uzależnić jego wykonanie od dodatkowych warunków. Przykładowo umowa może przyznawać kupującemu prawo odstąpienia do określonego dnia, jeżeli nie uzyska kredytu w kilku bankach i przedstawi dokumenty potwierdzające odmowy.
Bez zadatku prawo odstąpienia powinno wynikać przede wszystkim z treści umowy. Może dotyczyć między innymi negatywnego wyniku badania stanu prawnego nieruchomości, nieuzyskania finansowania albo niesprzedania innego lokalu, z którego miała pochodzić część ceny.
W praktyce istotne jest także rozróżnienie odstąpienia od rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Odstąpienie jest jednostronnym oświadczeniem uprawnionej osoby i co do zasady prowadzi do skutków określonych w art. 494 Kodeksu cywilnego, czyli wzajemnego zwrotu otrzymanych świadczeń. Rozwiązanie za porozumieniem wymaga zgodnej decyzji obu stron.
Zadatek i zaliczka – jakie są skutki finansowe?
Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą i dyscyplinującą. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana z przyczyn leżących po stronie osoby, która zadatek otrzymała, druga strona może żądać jego dwukrotności, pod warunkiem że skutecznie odstąpi od umowy. Gdy odpowiedzialność ponosi osoba, która zadatek wpłaciła, druga strona może go zatrzymać.
Jeżeli do niewykonania umowy doszło z przyczyn niezależnych od obu stron albo z winy obu stron, zadatek powinien zostać zwrócony, a roszczenie o jego podwójną wartość nie powstaje. Znaczenie ma więc nie to, kto pierwszy wysłał pismo, lecz to, dlaczego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Zaliczka jest natomiast świadczeniem na poczet ceny. Jeżeli umowa nie zostanie wykonana, co do zasady podlega zwrotowi. Jeżeli dokument nie określa wpłaconej kwoty jako zadatku, nie należy samodzielnie zakładać, że ma ona taki charakter. Treść umowy i okoliczności wpłaty mogą mieć znaczenie dla oceny prawnej.
| Sytuacja | Zadatek | Zaliczka |
|---|---|---|
| Niewykonanie umowy z przyczyn leżących po stronie kupującego | Sprzedający może zatrzymać zadatek, jeżeli skutecznie odstąpił od umowy i umowa nie stanowi inaczej. | Co do zasady podlega zwrotowi, choć trzeba sprawdzić ewentualne potrącenia i postanowienia umowy. |
| Niewykonanie umowy z przyczyn leżących po stronie sprzedającego | Kupujący może odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. | Kupujący może żądać zwrotu wpłaconej kwoty. |
| Brak winy stron albo odpowiedzialność obu stron | Zadatek powinien zostać zwrócony, bez obowiązku zapłaty jego dwukrotności. | Co do zasady podlega zwrotowi. |
| Odstąpienie na podstawie szczególnego zapisu umowy | Skutek zależy od treści klauzuli, która może modyfikować zasady ustawowe. | Najczęściej następuje zwrot, ale trzeba uwzględnić warunki określone w umowie. |
Przykładowo sam brak kredytu nie przesądza jeszcze, że kupujący ponosi winę za niedojście transakcji do skutku. Znaczenie może mieć to, czy rzeczywiście złożył wnioski kredytowe, przestrzegał warunków umowy i wykonał wymagane czynności. Sąd Najwyższy wskazywał, że nieuzyskanie finansowania nie zawsze jest okolicznością zawinioną przez kupującego. Ocena zależy od konkretnego przebiegu sprawy.
Jak odstąpić od umowy przedwstępnej krok po kroku?
Przed złożeniem oświadczenia trzeba ustalić podstawę prawną i zebrać dokumenty potwierdzające przyczynę odstąpienia. Bezpieczny sposób postępowania obejmuje następujące czynności:
- Przeczytaj całą umowę i sprawdź, czy zawiera prawo odstąpienia, termin jego wykonania oraz wymagane warunki.
- Ustal, czy wpłacona kwota jest zadatkiem, zaliczką czy innym świadczeniem oraz kto odpowiada za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku.
- Przygotuj pisemne oświadczenie, wskaż umowę, podstawę odstąpienia, przyczynę oraz datę, w której odstąpienie ma wywołać skutek.
- Dołącz dokumenty wymagane przez umowę, na przykład odmowy kredytowe, wezwania, potwierdzenia wpłat albo protokół niestawiennictwa.
- Doręcz oświadczenie na adres wskazany w umowie, najlepiej przesyłką rejestrowaną za potwierdzeniem odbioru, i zachowaj dowody nadania oraz doręczenia.
- Jeżeli żądasz zwrotu pieniędzy, określ kwotę i termin zapłaty, a po bezskutecznym upływie terminu rozważ dalsze działania prawne.
Art. 77 Kodeksu cywilnego wiąże formę odstąpienia z formą umowy i zastrzeżeniami stron. Przy umowie zawartej w zwykłej formie pisemnej przepisy mogą pozwalać na formę dokumentową, czyli także wiadomość elektroniczną, jeżeli można zidentyfikować autora. Nie oznacza to jednak, że SMS lub e-mail będzie bezpiecznym rozwiązaniem w każdym przypadku.
Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego, oświadczenie o odstąpieniu powinno zostać stwierdzone pismem. Najbezpieczniej sporządzić podpisany dokument i doręczyć go drugiej stronie. Forma pisemna ogranicza ryzyko dowodowe i pozwala precyzyjnie wykazać treść oraz datę oświadczenia.
Nie należy poprzestawać na rozmowie telefonicznej, ustnym uzgodnieniu ani krótkiej wiadomości typu „rezygnuję z zakupu”. Takie zachowanie może wywołać spór o to, czy w ogóle doszło do odstąpienia, na jakiej podstawie i w jakim terminie. Niepewne są także czynności konkludentne, czyli zachowania, z których dopiero pośrednio miałaby wynikać wola odstąpienia.
Co grozi za bezpodstawne odstąpienie?
Bezpodstawne oświadczenie nie musi rozwiązać umowy przedwstępnej. Jeżeli nie istniała podstawa odstąpienia albo nie zachowano wymaganej formy, druga strona może nadal twierdzić, że umowa wiąże.
W takiej sytuacji druga strona może dochodzić odszkodowania na zasadach określonych w umowie i przepisach prawa. Jeżeli umowa przedwstępna została zawarta w formie wymaganej dla umowy przyrzeczonej, może także powstać roszczenie o zawarcie umowy ostatecznej.
Ma to szczególne znaczenie przy sprzedaży nieruchomości. Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego może umożliwiać dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Prawomocne orzeczenie może zastąpić oświadczenie woli strony, która bezpodstawnie odmawia sprzedaży albo zakupu.
Inaczej kształtuje się zakres roszczeń przy umowie przedwstępnej zawartej wyłącznie w zwykłej formie pisemnej. W takim przypadku zwykle nie można żądać przymusowego przeniesienia własności, ale mogą powstać roszczenia odszkodowawcze w granicach przewidzianych przez przepisy i umowę. Nie należy zakładać, że zwykła forma pisemna całkowicie eliminuje ryzyko finansowe.
Przed odstąpieniem sprzedający albo kupujący może też wezwać drugą stronę do zawarcia umowy przyrzeczonej w wyznaczonym, rozsądnym terminie. Jeżeli adresat nie stawi się u notariusza, można poprosić o sporządzenie protokołu niestawiennictwa. Taki dokument nie zastępuje oświadczenia o odstąpieniu, ale może pomóc wykazać, kto i w jaki sposób uchylał się od wykonania umowy.
Wpis roszczenia w księdze wieczystej i brak kontaktu
Jeżeli roszczenie o przeniesienie własności zostało ujawnione w księdze wieczystej, samo odstąpienie nie zawsze powoduje jego automatyczne wykreślenie. Potrzebne może być oświadczenie uprawnionego, zgoda złożona w depozycie notarialnym albo odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego. Sposób działania zależy od treści dokumentów i podstawy wpisu.
Brak odbioru pisma również nie oznacza automatycznie, że oświadczenie jest nieskuteczne. Zgodnie z art. 61 Kodeksu cywilnego oświadczenie jest złożone, gdy dotrze do adresata w sposób pozwalający mu zapoznać się z treścią. Wysłanie podpisanego pisma na aktualny adres wskazany w umowie i udokumentowanie awizowania może mieć istotne znaczenie, ale w razie sporu sąd oceni wszystkie okoliczności doręczenia.
Kiedy potrzebna jest pomoc prawnika?
Konsultacja przed wysłaniem oświadczenia jest szczególnie wskazana, gdy umowa ma formę aktu notarialnego, zadatek jest wysoki, druga strona kwestionuje swoją odpowiedzialność albo w księdze wieczystej wpisano roszczenie. Prawnik może ocenić treść klauzuli, termin, dowody wykonania obowiązków i sposób rozliczenia pieniędzy.
Nie istnieje jeden bezpieczny wzór pasujący do każdej sprawy. Przed podjęciem decyzji trzeba przeanalizować konkretną umowę, jej załączniki i korespondencję stron. Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje indywidualnej porady prawnej.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Przed złożeniem oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej warto skonsultować dokumenty z prawnikiem, ponieważ skutki błędnego działania mogą być trudne do odwrócenia.
