Terminy rękojmi liczy się co do zasady w dniach kalendarzowych. Sobota nie jest dniem ustawowo wolnym od pracy w rozumieniu przepisów cywilnych, więc nie przesuwa końca terminu. Trzeba jednak rozdzielić dwa różne okresy: czas na stwierdzenie wady oraz termin przedawnienia konkretnego roszczenia. Znaczenie ma także to, czy kupującym jest konsument, przedsiębiorca na prawach konsumenta czy przedsiębiorca zawierający umowę zawodowo.
Jak liczyć dni w rękojmi?
Podstawowe reguły wynikają z art. 110–115 Kodeksu cywilnego. Jeżeli termin został oznaczony w dniach, nie uwzględnia się dnia zdarzenia rozpoczynającego jego bieg. Jeżeli więc sprzedawca otrzymał reklamację 16 marca, pierwszy dzień czternastodniowego terminu przypada 17 marca, a ostatni – 30 marca.
Termin kończy się z upływem ostatniego dnia. Dni liczy się kolejno, bez pomijania sobót i niedziel. Jeżeli ostatni dzień przypada na niedzielę albo inny dzień ustawowo wolny od pracy, termin przesuwa się na następny dzień, który nie jest dniem ustawowo wolnym. Sobota nie powoduje takiego przesunięcia, nawet jeśli dla wielu osób jest dniem wolnym od pracy w sensie organizacyjnym.
Dotyczy to między innymi czternastodniowego terminu na ustosunkowanie się do określonego żądania konsumenta. Konsument może żądać wymiany rzeczy, usunięcia wady albo obniżenia ceny. Jeżeli sprzedawca nie odniesie się do takiego żądania w terminie, przyjmuje się, że uznał je za uzasadnione.
Ważne: samo wysłanie odpowiedzi w ostatnim dniu nie zawsze oznacza zachowanie terminu. Przyjmuje się, że reklamacja została rozpatrzona wtedy, gdy kupujący miał realną możliwość zapoznania się ze stanowiskiem sprzedawcy. Nadanie listu 30 marca, który można odebrać dopiero 31 marca, może więc nie wystarczyć do zachowania terminu.
Inaczej wygląda sytuacja przedsiębiorcy, który nie korzysta z ochrony konsumenckiej. W relacji między przedsiębiorcami brak odpowiedzi w ciągu 14 dni nie powoduje automatycznego uznania żądania. Takiego skutku nie można również wyprowadzić z samego faktu, że kupujący wyznaczył sprzedawcy termin w piśmie.
Terminy dla konsumenta i przedsiębiorcy
Poniższe zestawienie dotyczy rękojmi uregulowanej w Kodeksie cywilnym. Przy umowach konsumenckich zawartych od 1 stycznia 2023 r. podstawowym trybem jest odpowiedzialność za brak zgodności towaru z umową na zasadach ustawy o prawach konsumenta, a nie dawna rękojmia. Datę zawarcia umowy trzeba więc sprawdzić przed zastosowaniem poniższych reguł.
| Typ kupującego | Termin odpowiedzi na żądanie | Termin przedawnienia roszczenia |
|---|---|---|
| Konsument | 14 dni przy żądaniu wymiany, naprawy albo obniżenia ceny z określoną kwotą | Co do zasady rok od stwierdzenia wady dla roszczeń o usunięcie wady lub wymianę, z ochroną wynikającą z art. 568 KC |
| Przedsiębiorca na prawach konsumenta | Co do zasady tak jak konsument, jeżeli umowa nie ma dla niego charakteru zawodowego | Co do zasady według reguł właściwych dla ochrony konsumenckiej, z uwzględnieniem daty i podstawy umowy |
| Przedsiębiorca kupujący zawodowo | Brak ustawowego domniemania uznania żądania po 14 dniach | Co do zasady rok od stwierdzenia wady przy roszczeniu o usunięcie wady lub wymianę, o ile rękojmia nie została ograniczona albo wyłączona |
Przedsiębiorca kupujący od innego przedsiębiorcy powinien także zbadać rzecz w czasie i sposób przyjęty przy towarach danego rodzaju oraz niezwłocznie zawiadomić o wadzie. Zaniechanie tych czynności może prowadzić do utraty uprawnień z rękojmi. Umowa może również ograniczać albo wyłączać rękojmię, z wyjątkiem sytuacji, w której sprzedawca podstępnie zataił wadę.
Jak sprawdzić, czy roszczenie jest przedawnione?
Nie należy utożsamiać czasu odpowiedzialności sprzedawcy z przedawnieniem roszczenia. Przy rzeczy ruchomej wada musi zostać stwierdzona przed upływem dwóch lat od dnia wydania rzeczy, a przy nieruchomości – przed upływem pięciu lat. Dopiero stwierdzenie wady uruchamia zasadniczo roczny termin na realizację określonych uprawnień z rękojmi.
Sprawdzenie terminu wymaga przejścia przez kilka etapów:
- Ustal podstawę prawną. Sprawdź, czy chodzi o rękojmię, brak zgodności towaru z umową, gwarancję, usługę, dzieło albo roboty budowlane.
- Określ status kupującego. Zapisz, czy kupującym jest konsument, przedsiębiorca na prawach konsumenta czy przedsiębiorca działający zawodowo.
- Ustal datę wydania rzeczy. To od niej liczy się zasadniczo dwuletni termin dla rzeczy ruchomych albo pięcioletni dla nieruchomości.
- Ustal datę stwierdzenia wady. Stwierdzenie oznacza uzyskanie pewnej wiedzy o wadzie, a nie samo przypuszczenie, że rzecz może być nieprawidłowa.
- Sprawdź zdarzenia wpływające na bieg terminu. Przeanalizuj uznanie roszczenia, pozew, postępowanie przed sądem polubownym, mediację oraz inne czynności wskazane w dokumentach sprawy.
Rocznego terminu z art. 568 Kodeksu cywilnego nie należy automatycznie przesuwać do końca roku kalendarzowego. Reguła końca roku dotyczy określonych ogólnych terminów przedawnienia, a nie każdego terminu rocznego wynikającego z przepisów o rękojmi.
Samo wysłanie reklamacji, ponaglenia albo wezwania do zapłaty zwykle nie przerywa przedawnienia. Pismo może mieć znaczenie dowodowe i doprowadzić do wymagalności roszczenia, ale nie zastępuje czynności przed sądem ani uznania roszczenia przez sprzedawcę.
W przypadku rękojmi dochodzenie jednego uprawnienia przed sądem albo sądem polubownym może zawiesić termin do wykonania pozostałych uprawnień do czasu prawomocnego zakończenia postępowania. Podobne zasady dotyczą mediacji. Znaczenie ma jednak dokładna treść żądania, dlatego pozew dotyczący naprawy nie musi zabezpieczać odrębnego roszczenia o zapłatę określonej kwoty.
Jak liczyć termin rękojmi przy nieruchomości?
Przy nieruchomościach termin na stwierdzenie wady wynosi co do zasady pięć lat od wydania rzeczy. Wydanie oznacza faktyczne przekazanie władztwa nad nieruchomością, na przykład przekazanie kluczy i umożliwienie kupującemu swobodnego korzystania z lokalu. Nie zawsze pokrywa się ono z podpisaniem aktu notarialnego, wpisem do księgi wieczystej albo odbiorem technicznym.
W umowie deweloperskiej odbiór techniczny lokalu ma przede wszystkim funkcję kontrolną i protokolarną. Jeżeli odbywa się przed przeniesieniem własności i faktycznym przekazaniem lokalu, sam odbiór zwykle nie jest jeszcze wydaniem w rozumieniu przepisów o rękojmi.
Przy ustalaniu początku pięcioletniego terminu trzeba zweryfikować przede wszystkim następujące daty:
- Przeniesienie własności – dzień zawarcia umowy sprzedaży albo umowy wykonującej umowę deweloperską.
- Faktyczne przekazanie nieruchomości – na przykład dzień przekazania kluczy lub protokolarnego przejęcia lokalu.
- Odbiór techniczny – data kontroli lokalu, która nie zawsze jest równoznaczna z wydaniem.
- Stwierdzenie wady – moment uzyskania pewnej wiedzy o jej istnieniu, a nie samo zauważenie niepokojącego objawu.
Jeżeli nieruchomość została fizycznie przekazana przed przeniesieniem własności, początek odpowiedzialności z rękojmi może wiązać się z późniejszą umową przenoszącą własność. Jeżeli własność przeniesiono wcześniej, a faktyczne wydanie nastąpiło później, znaczenie może mieć data przekazania władztwa nad lokalem. Takie przypadki wymagają analizy umowy i dokumentów przekazania.
Po stwierdzeniu wady nie należy zwlekać z wyborem i wykonaniem konkretnego uprawnienia. Przy sporze o nieruchomość szczególnie ważne są protokoły, korespondencja oraz opinia specjalisty potwierdzająca istnienie wady i datę jej ujawnienia.
Rękojmia nie jest tym samym co gwarancja. Gwarancja wynika z oświadczenia gwaranta i podlega warunkom określonym w dokumencie gwarancyjnym, natomiast rękojmia wynika z ustawy, chyba że przepisy albo umowa skutecznie ją ograniczają.
Najbezpieczniej liczyć termin od udokumentowanej daty zdarzenia, nie od daty sporządzenia pisma. Przy sprawie dotyczącej starej umowy, nieruchomości, podstępnego zatajenia wady albo postępowania sądowego potrzebna może być analiza dokumentów przez prawnika, ponieważ jeden dzień lub niewłaściwie sformułowane żądanie mogą zmienić ocenę sprawy.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi indywidualnej porady prawnej. Przepisy dotyczące odpowiedzialności za wady i ochrony konsumentów mogą zależeć od daty zawarcia umowy, rodzaju transakcji oraz statusu stron.
