Rękojmia dewelopera obejmuje wady fizyczne i prawne nieruchomości, ale nie jest ochroną przed każdym problemem w mieszkaniu. Zwykle nie pokrywa naturalnego zużycia, uszkodzeń spowodowanych przez właściciela ani skutków samowolnych przeróbek. Przy nieruchomości odpowiedzialność z rękojmi trwa co do zasady 5 lat od wydania lokalu.
Czego dotyczy rękojmia dewelopera?
Rękojmia wynika z przepisów Kodeksu cywilnego, a nie z dobrej woli dewelopera. Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne i prawne lokalu, budynku oraz elementów objętych umową. Wada fizyczna występuje wtedy, gdy nieruchomość nie ma właściwości uzgodnionych w umowie, nie nadaje się do zwykłego użytkowania albo została wykonana niezgodnie z projektem lub standardem.
Ochrona obejmuje między innymi błędy wykonawcze, nieszczelne instalacje, nieprawidłowo zamontowane okna, nierówne posadzki, zawilgocenia czy wady części wspólnych, takich jak dach, elewacja i garaż. Nie obejmuje jednak następstw zwykłego korzystania z lokalu ani szkód, za które odpowiada właściciel.
Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?
O tym, czy dana usterka podlega rękojmi, decyduje przede wszystkim jej przyczyna. Ten sam objaw może mieć różną ocenę. Pęknięcie tynku może wynikać z błędu wykonawczego, ale może też być skutkiem ingerencji podczas remontu. Z kolei zawilgocenie może oznaczać nieszczelną instalację wykonaną przez dewelopera albo niewłaściwe użytkowanie wentylacji.
| Sytuacja | Podlega rękojmi? | Dlaczego? |
|---|---|---|
| Pęknięcia konstrukcyjne | Tak, co do zasady | Mogą wskazywać na wadę budynku lub błąd wykonawczy. |
| Rysy na tynku związane z osiadaniem | To zależy | Drobne pęknięcia wynikające z naturalnych procesów nie zawsze są wadą, ale większe lub nawracające uszkodzenia wymagają oceny przyczyny. |
| Zalanie przez nieszczelną rurę | Tak, jeśli wada dotyczy wykonania | Deweloper może odpowiadać za wadliwą instalację, lecz nie za nieszczelność powstałą po przeróbce właściciela. |
| Uszkodzenie podłogi przy przeprowadzce | Nie | Jest to uszkodzenie mechaniczne powstałe po wydaniu lokalu z winy użytkownika. |
Najczęściej poza zakresem rękojmi pozostają:
- Naturalne zużycie – na przykład przetarcia podłogi, zużyte uszczelki, silikon, odpryski farby lub ślady po meblach.
- Uszkodzenia mechaniczne – rysy, obicia i pęknięcia powstałe podczas przeprowadzki, montażu mebli albo remontu.
- Skutki niewłaściwego użytkowania – między innymi szkody spowodowane brakiem konserwacji, nieprawidłowym ogrzewaniem lub ograniczeniem wentylacji.
- Wady znane kupującemu w chwili zakupu – jeżeli nabywca wiedział o konkretnej wadzie i mimo tego zawarł umowę, co do zasady nie może później żądać jej usunięcia w ramach rękojmi.
- Wady powstałe po samodzielnych przeróbkach – zwłaszcza gdy właściciel zmienił instalację, konstrukcję albo element, którego dotyczy reklamacja.
Samo zakwalifikowanie problemu jako „usterki kosmetycznej” nie przesądza jeszcze sprawy. Jeżeli nierówność, pęknięcie lub odspojenie wynika z błędu budowlanego i wpływa na właściwości lokalu, może być wadą fizyczną objętą rękojmią.
Jak remont może utrudnić skorzystanie z rękojmi?
Sam remont nie odbiera automatycznie wszystkich praw. Ryzyko pojawia się wtedy, gdy prace zmieniają element objęty reklamacją albo uniemożliwiają ustalenie źródła problemu. Po przeniesieniu odpływu, gniazd, grzejników lub przewodów deweloper może wskazywać, że wada powstała w wyniku ingerencji właściciela.
W takiej sytuacji nie wystarczy stwierdzenie, że usterka ujawniła się w ciągu pięciu lat od wydania lokalu. Trzeba ustalić jej przyczynę. Dokumentacja projektu, zdjęcia instalacji przed zakryciem oraz faktury za prace pomagają wykazać, kto i w jaki sposób wykonał zmianę. Bez nich spór o źródło przecieku, zwarcia lub zawilgocenia staje się trudniejszy dowodowo.
Nie przerabiaj instalacji ani nie naprawiaj samodzielnie elementu, który chcesz później reklamować. Najpierw zgłoś problem deweloperowi i zachowaj dowody jego istnienia.
Szczególnej ostrożności wymagają ściany nośne, stropy, balkony, piony wentylacyjne oraz instalacje wodne, kanalizacyjne, grzewcze i elektryczne. Naruszenie elementu konstrukcyjnego lub izolacji przeciwwilgociowej może spowodować szkody także w innych lokalach. Zmiana wentylacji może z kolei zaburzyć działanie całego pionu, a nie tylko jednego mieszkania.
Przed rozpoczęciem prac sprawdź, czy masz dokumenty i dowody pozwalające zachować możliwość późniejszego dochodzenia roszczeń:
- Zrób zdjęcia ścian, posadzek, instalacji i miejsc, które mają zostać zakryte.
- Porównaj planowane zmiany z dokumentacją lokalu i instrukcją użytkowania.
- Zleć prace instalacyjne osobom z odpowiednimi kwalifikacjami i zachowaj faktury.
- Poproś wykonawcę o opis zakresu robót oraz zastosowanych materiałów.
- Nie zasłaniaj zaworów, rozdzielaczy i kanałów, do których może być potrzebny dostęp serwisowy.
- Nie naprawiaj ani nie maluj uszkodzonej powierzchni przed jej udokumentowaniem i zgłoszeniem.
Rękojmia a gwarancja producenta urządzenia
Rękojmia dewelopera i gwarancja to dwa różne mechanizmy. Rękojmia wynika z ustawy, natomiast gwarancja jest dobrowolnym zobowiązaniem określonym w oświadczeniu gwaranta, karcie gwarancyjnej albo umowie.
Kocioł, domofon, wentylator, klimatyzator, winda czy brama garażowa mogą mieć własne warunki gwarancji producenta. Jeżeli samo urządzenie uległo awarii, zgłoszenie często kieruje się do producenta lub autoryzowanego serwisu. Jeżeli jednak problem wynika z nieprawidłowego montażu albo uruchomienia wykonanego przez dewelopera lub jego wykonawcę, podstawą roszczeń może być rękojmia wobec dewelopera.
Gwarancja producenta nie zastępuje rękojmi. Przed zgłoszeniem sprawdź, czy reklamujesz wadę urządzenia, czy wadę jego montażu, instalacji albo przygotowania lokalu do użytkowania.
Jak zgłosić wadę deweloperowi?
Zgłoszenie telefoniczne może być niewystarczające, bo później trudno wykazać jego treść i datę. Bezpieczniej złożyć reklamację pisemnie albo elektronicznie, jeśli taki kanał przewiduje umowa lub procedura dewelopera. Dołącz zdjęcia, opis miejsca występowania wady, datę jej zauważenia oraz konkretne żądanie.
Przy zgłoszeniu usterki zachowaj następującą kolejność:
- Opisz wadę konkretnie, podając lokalizację, objawy i datę wykrycia.
- Dołącz zdjęcia, nagrania, protokół odbioru oraz inne dokumenty potwierdzające stan lokalu.
- Wskaż, czego żądasz, na przykład usunięcia wady na koszt dewelopera.
- Wyślij reklamację w sposób pozwalający potwierdzić jej doręczenie.
- Zachowaj kopię pisma, załączników i odpowiedzi dewelopera.
W przypadku reklamacji konsumenckiej deweloper powinien ustosunkować się do żądania w terminie 14 dni. Brak odpowiedzi w tym terminie może oznaczać uznanie żądania na zasadach przewidzianych w przepisach, dlatego trzeba zachować dowód daty doręczenia. Sam termin usunięcia wady zależy od charakteru problemu i okoliczności sprawy.
Najważniejsze zasady przed remontem
Rękojmia chroni przed wadami nieruchomości, a nie przed konsekwencjami dowolnych zmian wykonanych przez właściciela. Przed rozpoczęciem prac udokumentuj stan lokalu, nie ingeruj bez sprawdzenia w instalacje i zgłaszaj istniejące usterki przed ich zakryciem. Jeżeli deweloper odmawia uznania poważnej wady konstrukcyjnej, pomocna może być niezależna opinia rzeczoznawcy budowlanego.
Nie można skutecznie wyłączyć ani ograniczyć ustawowej ochrony konsumenta samym zapisem umownym. Nie oznacza to jednak, że każda reklamacja zostanie uznana. Decydujące znaczenie ma związek między wadą a wykonaniem nieruchomości, jej użytkowaniem lub późniejszą ingerencją właściciela.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej wady zależy od treści umowy, dokumentacji lokalu oraz ustalenia przyczyny problemu.
