Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera? Sprawdź, co musisz wiedzieć!

Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera? Sprawdź, co musisz wiedzieć! Ten tekst wyjaśni, jakie ograniczenia ma rękojmia oraz kiedy skorzystać z gwarancji. Dowiesz się też, jak i kiedy zgłaszać wady do dewelopera.

Rękojmia dewelopera – czym jest i jakie daje uprawnienia

Rękojmia dewelopera to ustawowa forma ochrony nabywcy przed wadami sprzedanej nieruchomości. Zgodnie z Kodeksem cywilnym i z zapisami ustawy deweloperskiej sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne. To ochrona, z której mogą korzystać klienci bez względu na to, co zapisano w umowie.

Deweloper ma obowiązek usunąć wady albo zaproponować inne środki zaradcze określone w przepisach. Nabywca może żądać usunięcia wady, obniżenia ceny albo odstąpić od umowy w razie istotnej wady. W praktyce najczęściej wykonuje się reklamację i oczekuje reakcji sprzedawcy.

Co obejmuje rękojmia dewelopera?

Rękojmia obejmuje konkretne kategorie wad, które dotyczą nieruchomości sprzedanej przez dewelopera, a są to między innymi:

• wady fizyczne mieszkania,
• wady fizyczne budynku i części wspólnych,
• wady prawne nieruchomości.

Wszystkie wymienione kategorie wynikają z niezgodności przedmiotu sprzedaży z umową lub z jego przeznaczeniem. Przy ocenie wady liczy się jej charakter oraz wpływ na możliwość korzystania z lokalu.

Wady fizyczne mieszkania

Wada fizyczna to brak zgodności mieszkania z umową albo z zasadami sztuki budowlanej. Mogą to być na przykład nierówne podłogi, nieszczelne okna lub błędny metraż. Krótko mówiąc, chodzi o usterki, które obniżają użyteczność lokalu.

Jeżeli wada istniała już przy wydaniu mieszkania lub wynika z wadliwie wykonanych robót, to odpowiedzialność ponosi deweloper. Jako nabywca masz prawo domagać się naprawy albo innych środków przewidzianych przez prawo.

Wady fizyczne budynku i części wspólnych

Rękojmia obejmuje również wady dotyczące elementów budynku, które są jego częścią składową. Przykłady to przeciekający dach, niedrożna winda lub błędne wykonanie balkonów. Takie usterki wpływają na komfort i bezpieczeństwo wszystkich użytkowników obiektu.

W przypadku części wspólnych roszczenia kieruje zwykle wspólnota mieszkaniowa. Dlatego w sprawach dotyczących balkonów lub dróg wewnętrznych warto współpracować z pozostałymi właścicielami. Procedura zgłaszania i usuwania wad może być tu bardziej złożona niż przy wadach pojedynczego lokalu.

Wady prawne nieruchomości

Wada prawna występuje, gdy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich lub sprzedaż dotyczy rzeczy nieistniejącej. Takim przykładem jest sprzedaż lokalu będącego własnością kogoś innego. Wady prawne często wymagają działań prawnych, a nie tylko prac naprawczych.

Rękojmia pozwala nabywcy domagać się przywrócenia stanu prawnego zgodnego z umową albo uzyskania odszkodowania. W przypadkach skomplikowanych należy rozważyć wsparcie prawnika, bo rozstrzygnięcie może wymagać postępowania sądowego.

Czego nie obejmuje rękojmia dewelopera?

Rękojmia nie działa bez ograniczeń i nie obejmuje wszystkiego, co może pójść nie tak w mieszkaniu. Najważniejsze wyłączenia dotyczą naturalnego zużycia, szkód spowodowanych przez nabywcę oraz wad urządzeń ruchomych, które zwykle mają oddzielne gwarancje. W praktyce trzeba rozróżnić, czy problem wynika z wykonania robót, czy z eksploatacji.

Jeżeli deweloper poinformował o wadzie przed zawarciem umowy lub nabywca wiedział o niej przy odbiorze, roszczenia z rękojmi są ograniczone. Ponadto, gdy wada powstała wskutek niewłaściwego użytkowania, rękojmia nie będzie podstawą roszczenia. W takich sytuacjach odpowiedzialność może leżeć po stronie użytkownika lub producenta urządzenia.

Urządzenia zamontowane w lokalu, które są rzeczami ruchomymi, najczęściej objęte są gwarancją producenta lub dostawcy oraz dwuletnią odpowiedzialnością sprzedawcy jako rzeczy ruchome. Jeśli jednak wada wynika z nieprawidłowego montażu wykonawcy odpowiedzialność ponosi sprzedawca lub wykonawca, a nie producent.

Naturalne zużycie i eksploatacja

Rękojmia nie obejmuje normalnego zużycia elementów będących skutkiem użytkowania mieszkania. Przykłady to zarysowania podłóg powstałe podczas codziennego użytkowania lub blaknięcie farb. Takie efekty eksploatacji nie są wadą wykonawczą.

W praktyce trzeba ocenić skalę i przyczynę usterki. Małe przetarcia czy zwykłe ślady użytkowania nie są podstawą roszczeń. Gdy natomiast materiał się rozpada z powodu wad produkcyjnych, sytuacja wygląda inaczej i roszczenia mogą być zasadne.

Uszkodzenia powstałe z winy nabywcy

Uszkodzenia spowodowane działaniem właściciela nie podlegają rękojmi. Przykłady to zalanie lokalu z powodu niedokręconego kranu lub samodzielna, błędna wymiana elementów instalacji. W takich przypadkach deweloper nie odpowiada za skutki niewłaściwej ingerencji nabywcy.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy użytkownik postępuje zgodnie z instrukcją przekazaną przez dewelopera i mimo to następuje uszkodzenie. Wtedy odpowiedzialność może obciążać sprzedawcę. Dlatego dokumentacja i dowody na prawidłowe postępowanie są bardzo istotne.

Jakie urządzenia i elementy ruchome obejmuje rękojmia?

Elementy ruchome zamontowane w lokalu, takie jak domofony, klimatyzacja czy inne urządzenia techniczne, zwykle podlegają gwarancji producenta. W praktyce właściciele najpierw kierują roszczenia do dostawcy lub producenta na podstawie gwarancja producenta. Taka gwarancja często obejmuje okres dłuższy lub równy dwóm latom.

Jednak jeśli wada urządzenia wynika z błędnego montażu przez dewelopera lub wykonawcę za którego on odpowiada, to odpowiedzialność może być po stronie dewelopera. Zatem to, czy sięgnąć po gwarancję producenta, czy po rękojmię, zależy od przyczyny usterki.

Przykłady urządzeń i ich powiązań: platformy samochodowe są instalowane w hala garażowa. Zwykle reklamacje techniczne dotyczące platform kieruje się do producenta. Wentylatory dachowe i ciepłomierze lokalowe często mają gwarancję producenta, ale jeśli montaż lub uruchomienie było wadliwe, odpowiedzialny może być deweloper.

Jak i kiedy zgłosić wadę deweloperowi?

Wadę powinieneś zgłosić pisemnie niezwłocznie po jej wykryciu i najlepiej w terminie jednego miesiąca od momentu odkrycia. Do zgłoszenia dołącz opis usterki, lokalizację oraz dokumentację fotograficzną. List polecony z potwierdzeniem odbioru daje Ci dowód przesłania reklamacji.

W zgłoszeniu wskaż konkretne żądanie na podstawie rękojmia dewelopera lub gwarancji, na przykład usunięcie wady. Deweloper ma obowiązek udzielić odpowiedzi i podjąć działania naprawcze zgodnie z przepisami i zapisami umowy. W praktyce termin odpowiedzi to zwykle 14 dni i dalej czas usunięcia określony przez charakter usterki.

Ile trwa rękojmia dewelopera – terminy zgłaszania i przedawnienie

Standardowo okres odpowiedzialności z tytułu rękojmi dla nieruchomości sprzedanych po określonej dacie wynosi 5 lat licząc od wydania nieruchomości nabywcy. Dla rzeczy ruchomych termin rękojmi wynosi zwykle 2 lata. To rozróżnienie ma praktyczne znaczenie przy zgłaszaniu wad urządzeń i instalacji.

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę przedmiotu może ulegać przedawnieniu w ciągu roku od zgłoszenia. Jednak w relacji konsument‑sprzedawca niektóre terminy są chronione do pięciu lat łącznie. Jeśli deweloper podstępnie zataił wadę, terminy te nie biegną w typowy sposób i nabywca zachowuje prawa niezależnie od upływu standardowych terminów.

Rękojmia a gwarancja dewelopera – na co się powołać i jak to wykorzystać?

Rękojmia dewelopera jest instytucją ustawową i daje silniejsze podstawy prawne do dochodzenia roszczeń względem dewelopera. Gwarancja dewelopera jest dobrowolna i jej zakres zależy od zapisów w umowa deweloperska lub w oświadczeniu gwarancyjnym. Wybór podstawy roszczeń zależy od tego, która forma daje lepsze zabezpieczenie w danym przypadku.

Jeżeli wada wynika z wykonania robót budowlanych lub z nieprawidłowego montażu, warto powołać się na rękojmię. Jeśli natomiast dotyczy wyłącznie sprzętu objętego gwarancją producenta, kieruj najpierw roszczenie do producenta. W praktyce często stosuje się kombinację obu ścieżek aby uzyskać najszybsze i najpełniejsze usunięcie usterki.

Co warto zapamietać?:

• Rękojmia dewelopera trwa 5 lat dla nieruchomości i 2 lata dla rzeczy ruchomych, licząc od wydania lokalu.
• Rękojmia obejmuje wady fizyczne mieszkania, budynku oraz wady prawne, ale nie obejmuje naturalnego zużycia i uszkodzeń spowodowanych przez nabywcę.
• W przypadku wad prawnych nabywca może domagać się przywrócenia stanu prawnego lub odszkodowania, co często wymaga wsparcia prawnego.
• Wadę należy zgłosić pisemnie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, dołączając opis usterki i dokumentację fotograficzną.
• Rękojmia jest silniejszą podstawą prawną niż gwarancja, dlatego warto ją stosować w przypadku wad wykonawczych lub montażowych.